In questo articolo andremo ad analizzare le fasi fondamentali del processo di compravendita immobiliare con l’aiuto di un’agenzia immobiliare.
Siamo a conoscenza di quanti dubbi e domande può portare questo percorso: è giusto quindi capire al meglio il processo per evitare gli errori più comuni.
Si potrebbe pensare che il compito dell’agente immobiliare sia solo quello di affittare e vendere immobili, ma in realtà fa molto più di questo. L’affiancamento di un’agenzia, infatti, è molto importante se si desidera concludere la pratica in maniera pulita ed efficiente, nel pieno rispetto delle normative previste dalla legge.
Inoltre, attraverso l’affiancamento di un agente immobiliare, il venditore potrà ricevere tutele sicure circa la possibilità di trappole e problemi del mercato immobiliare.
Le fasi fondamentali del processo di compravendita immobiliare sono 5: incarico, trattativa, proposta d’acquisto, preliminare e rogito.
Scopriamole insieme.
Incarico: prima fase della compravendita immobiliare
L’incarico consiste nella stipulazione di un contratto con l’agenzia immobiliare alla quale il venditore si affida per vendere il suo immobile.
L’incarico può essere conferito dal venditore all’agente sia in forma scritta che in forma orale anche se, naturalmente, è preferibile la versione scritta poiché più ufficiale.
Questo contratto presenta delle clausole che è bene conoscere e valutare, ossia:
- clausola d’esclusiva: il venditore si assume l’impegno di dare l’incarico di vendita dell’immobile ad una sola agenzia. Successivamente alla firma, il venditore in questione non potrà rivolgersi ad altre agenzie fino a che la clausola sarà in vigore
- vincolo temporale: vincolo che prevede la possibilità da parte del venditore di rivolgersi ad un altro mediatore nel caso in cui non rimanga soddisfatto dal servizio offerto. Il cambio di mediatore viene offerto senza alcuna spesa aggiuntiva
- provvigione: è un compenso, espresso in percentuale, che spetta all’intermediario nel caso di vendita conclusa. Il compenso spetta solo se venditore ed agente immobiliare abbiano raggiunto un accordo precedentemente alla vendita dell’immobile.
Una volta firmato il contratto, l’agenzia immobiliare si occuperà di:
- proporre l’immobile a tutti i potenziali clienti interessati
- pubblicizzare l’immobile attraverso tecniche di marketing efficaci, utilizzando i migliori strumenti di promozione
- fornire materiale fotografico e video per la vendita
- gestire e coordinare i clienti che desiderano visitare l’immobile
Trattativa
Questa è la fase pre-contrattuale dove si cerca di stipulare il miglior accordo tra le parti coinvolte, venditore ed acquirente dell’immobile.
Per fare ciò sarà molto d’aiuto la figura dell’agente immobiliare: grazie alla sua esperienza e competenza, infatti, sarà in grado di evitare eventuali sorprese sgradite e trovare il giusto compromesso tra le parti.
La legge tutela entrambe le parti in causa, evitando problemi e spiacevoli inconvenienti: se, ad esempio, una delle parti dovesse essere ingannata, la parte lesa avrà diritto di ricevere un risarcimento per i danni subiti.
Proposta d’acquisto
La proposta d’acquisto consiste in una dichiarazione scritta di voler acquistare l’immobile da parte del futuro proprietario, l’acquirente interessato. Questa serve a formalizzare la negoziazione dell’immobile tra venditore ed acquirente.
Si presenta sotto forma di modulo prestampato, fornito dall’agenzia immobiliare, e racchiude tutti gli elementi essenziali della vendita e le modalità precedentemente stabilite: il prezzo, le tempistiche di pagamento, le tempistiche di consegna, le condizioni economiche specifiche dell’immobile, …
È sempre opportuno stabilire un tempo preciso di validità della proposta d’acquisto, evidenziando la scadenza, sostanzialmente breve.
Se l’affare si conclude con un risultato positivo si può proseguire con la fase successiva, la fase preliminare. Se, invece, il venditore non dovesse accettare la proposta, esso riceverà indietro l’assegno a garanzia precedentemente consegnato.
La proposta d’acquisto, infatti, anche se accettata e firmata, non può essere paragonata ad un contratto vincolante con effetti obbligatori per entrambe le parti in questione.
Inoltre, è consigliabile che l’acquirente faccia una proposta di acquisto solo quando è veramente convinto del voler comprare l’immobile e, solo dopo aver effettuato preventivi accertamenti sull’immobile stesso.
Fase preliminare
La penultima fase della compravendita immobiliare è la fase preliminare, anche chiamata compromesso.
Essa prevede la stipulazione di un ulteriore contratto tra venditore e acquirente nel quale si ufficializzano le modalità e le tempistiche di vendita. Questa azione è fondamentale poiché permette di evitare qualsiasi possibile problema circa la vendita a titolo istantaneo.
Si tratta infatti di un patto stipulato quando è impossibile avanzare all’acquisto immediato della casa: questo documento si può quindi definire come una vera e propria prenotazione dell’immobile che obbligherà il venditore a non venderlo ad altri acquirenti.
Durante questa fase, è necessario che sia il notaio a stipulare il contratto: esso è considerato una figura chiave per garantire la massima tutela dell’acquirente.
All’interno dell’ufficializzazione del patto devono essere specificati gli elementi essenziali della vendita; alcuni di questi sono:
- planimetrie catastali
- indirizzo dell’immobile
- prezzo
- descrizione dell’immobile
- attestazione di conformità dei dati
- possibili clausole aggiuntive
Durante questa fase è necessario consegnare un anticipo sull’importo complessivo dell’immobile acquistato, ossia la caparra.
Mai scordarsi di registrare il preliminare di vendita. In caso contrario si potrebbe andare incontro a delle sanzioni previste dalla legge.
Rogito: ultima fase della compravendita immobiliare
L’ultima fase della compravendita immobiliare è quella del rogito.
Con rogito si intende il contratto definitivo che trasferisce la proprietà immobiliare dal venditore all’acquirente: attraverso il rogito si ufficializzerà l’acquirente come nuovo proprietario.
La firma conclusiva del rogito avviene solo dopo la lettura del contratto da parte del notaio. Egli dovrà chiarire ed illustrare il contenuto alle parti in causa e a eventuali testimoni presenti.
Il rogito deve includere molteplici elementi tra cui:
- nome e informazioni identificative sia del venditore che dell’acquirente
- identificazione dell’immobile
- prezzo pagato e modalità di pagamento
- clausole contenute nel compromesso
- provenienza del bene (l’indicazione del precedente passaggio di proprietà)
Una copia del rogito andrà al venditore, una al compratore, una al notaio e, infine, una alla Conservatoria.
Il contratto definitivo di compravendita immobiliare deve essere registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia del Territorio dal notaio che si impegnerà anche a pagare le imposte per conto dell’acquirente.
È importante tenere a mente che tutte le spese che richiede il rogito sono totalmente a carico dell’acquirente, il quale ha la facoltà di scegliersi un proprio notaio di fiducia.
Conclusioni
Come avrai sicuramente compreso, la figura dell’agente immobiliare è fondamentale affinché la compravendita immobiliare di un immobile vada a buon fine.
Il processo è lungo e complicato e, spesso, intraprenderlo in autonomia può comportare a una perdita di tempo, sia da parte del venditore che dell’acquirente.
Affidarsi a un’agenzia immobiliare può risolvere questi problemi, facendoti risparmiare fatiche e assicurandoti un’ottima riuscita della compravendita immobiliare.
